Автор: юрист БФ “Support Kherson” Євгеній Пирожок
З 01 серпня 2023 року відповідно до ЗУ «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» набула чинності державна програма із забезпечення житлом українців, чиє житло було пошкоджене або знищене внаслідок збройної агресії Російської Федерації. З цієї дати власники житла, яке була знищено, можуть подавати заяви на отримання компенсації для придбання нової квартири чи будинку.
Під зруйнованим нерухомим майном розуміється нерухоме майно, яке відповідає наступним критеріям: 1) розташоване на території України та зруйноване внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України; 2) відновлення яких є неможливим шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції, реставрації чи економічно недоцільним; 3) відповідають критеріям квартири, інших житлових приміщень в будівлі, будинку садибного типу, садові та дачні будинки, об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт, складові частини об’єктів будівництва (квартири, інші житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна.
Право на отримання компенсації (крім інших суб’єктів) мають фізичні особи- громадяни, які є фізичні особи-громадяни України, які є
а) власниками знищених об’єктів нерухомого майна;
б) замовниками будівництва за знищені об’єкти нерухомого майна;
в) власниками спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти житлової нерухомості або особами, які сплатили часткову ціну такого об’єкта та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав на такий об’єкт відповідно до Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» за знищені об’єкти нерухомого майна;
г) особами, які здійснили інвестування/фінансування будівництва об’єктів будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»;
ґ) членами житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього;д) спадкоємцями осіб вищезазначених осіб;
Не мають право на отримання компенсації за зруйноване майно:
- особи, до яких застосовано санкції відповідно до ЗУ «Про санкції»;
- особи, які мають судимість за вчинення кримінальних правопорушень, передбачених розділом I “Злочини проти основ національної безпеки України” Особливої частини Кримінального кодексу України;
- їхні спадкоємці.
Пріоритетне право на отримання компенсації мають учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, мобілізовані українці, багатодітні сім’ї та особи з інвалідністю I та II груп.
Компенсація за зруйноване житло відбувається двома способами:
- через компенсацію у вигляді житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості;
- компенсація у вигляді грошової виплати.
Відшкодування у вигляді сертифіката дає змогу придбати нову домівку. Суму житлового сертифікату розраховує спеціальна комісія за формулою, затвердженою КМУ. Використати житловий сертифікат можна протягом п’яти років, при цьому для придбання житла можна об’єднувати декілька сертифікатів. Придбане в такий спосіб житло не дозволяється продавати протягом п’яти років з дня покупки.
Ті українці, кому не підходить житловий сертифікат, зможуть отримати грошову виплату на самостійну відбудову знищеного житла. Поки цей вид допомоги на стадії погодження урядом.
Розмір компенсації визначається, виходячи з наступних характеристик знищеного майна: тип знищеного об’єкта;
- його загальна площа;
- кількість кімнат;
- рік забудови;
- показник вартості 1 кв. метра житла в цілому по Україні;
- регіон розташування.
Формула розрахунку наведена в Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, якого затверджено постановою КМУ від 30 травня 2023 року № 600.
Яким чином отримати житловий сертифікат
Для того, аби отримати сертифікат на покупку нового житла, необхідно:
- встановити на смартфоні програмний додаток «Дія» через ГуглПей або АррСтор;
- подати повідомлення про знищене нерухоме майно;
- у застосунку обрати електронну послугу «єВідновлення» та подати заяву про виплату за зруйноване житло.
Крім того, заяву про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна можна подати у паперовій формі через центр надання адміністративних послуг, орган соціального захисту населення або нотаріуса (ст 4-та Закона). Після отримання позитивного рішення про надання компенсації від відповідної комісії з компенсації (утворюється місцевою владою) у програмному додатку Дія генерується житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості. За обіцянками Уряду, внаслідок прийняття відповідних нормативних документів, угоди купівлі-продажу з використанням житлових сертифікатів українці зможуть укладати вже з листопада 2023 року.
Але перед купівлею нової нерухомості, власникам сертифікату необхідно провести наступні дії:
1.Етап. Припинення права власності на знищене майно.
Припинення права власності на знищений об’єкт нерухомості — є однією з обов’язкових умов компенсаційної процедури. Щоб виконати цю умову, після отримання рішення про надання компенсації її отримувач має звернутися до державного реєстратора чи нотаріуса про її припинення у зв’язку зі з знищенням нерухомості.
2.Етап. Пошук житла у будь-якому безпечному регіоні України.
Можна обрати вже готовий приватний будинок або квартиру, або ж інвестувати у будівництво квадратних метрів на первинному ринку.
На цьому етапі потрібно узгодити з власником або замовником будівництва попередню ціну житла. Аби отримати додаткові гарантії, що власник не передумає продавати нерухомість і в подальшому не змінить її вартість, можна укласти попередній договір купівлі-продажу та посвідчити його у нотаріуса.
3.Етап. Подання звернення про фінансування до Укрпошти.
У зверненні про фінансування придбання житла у розмірі, визначеному в житловому сертифікаті, має зазначатися така інформація:
- відомості щодо житла (адреса, площа, кількість кімнат);
- попередньо узгоджена з власником/замовником будівництва ціна;
- дані про житловий сертифікат (номер та дата, сума компенсації);
- контакти отримувача компенсації (номер телефону, поштова та електрона адреси).
Таке звернення можна подавати онлайн або офлайн (через нотаріуса, ЦНАПи або органи соцзахисту). Укрпошта буде розглядати такі заявки раз на п’ять робочих днів порядку черговості надходження з урахуванням пріоритетного права на отримання компенсації. У разі відсутності грошових коштів розгляд звернень автоматично зупинятиметься та поновлюватиметься після надходження фінансування.
Підтвердження можливості фінансування придбання житла від Укрпошти буде дійсним протягом 30 календарних днів.
4.Етап. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу оселі.
Після резервування компенсаційних коштів потрібно звернутися до нотаріуса для проведення операції купівлі-продажу. Перш ніж посвідчити договір, нотаріус перевіряє:
4.1.дотримання вимог щодо розташування житла у відносно безпечному регіоні України, а також — наявності факту припинення права власності отримувача компенсації на знищену оселю.
4.2.Якщо договір стосуватиметься нерухомості на первинному ринку, перевіряє у надійність ділової репутації забудовника і перевіряє юридичну «чистоту» квадратних метрів у новобудові.
5.Етап.Оформлення права власності на придбану нерухомість.
Після проведення всіх необхідних перевірок і нотаріального посвідчення договору нотаріус вносить відомості про право власності на оселю до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Таке правило діє тільки для випадків купівлі житла на вторинному ринку нерухомості.
Виникає питання, чи потрібно припиняти право власності на земельну ділянку в зв’язку зі знищенням приватного будинку, на якій був розташований знищений приватний будинок. Процедура державної реєстрації припинення права власності на об’єкт нерухомості у зв’язку з його знищенням відбувається на підставі пункту 75 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У цьому випадку державний реєстратор або нотаріус має припинити право власності отримувача компенсації на зруйноване житло, внісши зміни до відповідних відомостей в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Якщо право власності на земельну ділянку свого часу було оформлено і це підтверджується даними з електронних інформаційних систем — ДРРП або Державного земельного кадастру України, або паперовими документами (державним актом на право приватної власності на землю, договорами купівлі-продажу, дарування, міни, рішенням суду, свідоцтвом про право на спадщину тощо), то після державної реєстрації припинення права на зруйнований будинок, така ділянка залишиться у власності її господаря. Земля і житло — є цілісними об’єктами для випадків відчуження майна. Тобто приватний будинок можна продати/подарувати тільки разом із землею, на якій він розташований і яка була у власності попереднього господаря. Це правило не поширюються на випадки припинення права власності у зв’язку зі знищенням нерухомості. Приватний будинок і ділянка, на якій він розташований, — це різні об’єкти нерухомого майна в розумінні реєстраційного законодавства. Тож, якщо земельна ділянка перебувала у власності отримувача компенсації, то після припинення його права на зруйнований будинок, він і надалі зможе володіти, користуватися і розпоряджатися такою землею, звісно, якщо власник сам не захоче припинити своє право на ділянку.
Дана публікація створена БФ «Support Kherson» за підтримки ІСАР Єднання у межах проєкту «Ініціатива секторальної підтримки громадянського суспільства», що реалізується ІСАР Єднання у консорціумі з Українським незалежним центром політичних досліджень (УНЦПД) та Центром демократії та верховенства права (ЦЕДЕМ) завдяки щирій підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку. Зміст матеріалу не обов’язково відображає погляди ІСАР Єднання, погляди Агентства США з міжнародного розвитку або Уряду США